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農地転用

行政書士は官公庁に提出する許認可申請書や、私人、法人間の契約書などの作成を業務としております。
（他の法律で制限されたものは除く）

ここでは、鷲見行政書士事務所が取り扱う業務の一部を紹介します。

農地法許可書

農地法第3条許可書

「田・畑などの農地を買い受けて、引き続きその農地を耕作する。」など、耕作を目的として農地の所有権を移転するときは、農地法第3条の許可を得なければなりません。
許可がないと所有権移転登記をすることができません。
たとえ親子間で贈与をする場合であっても、許可は必要です。注：1
また、農地を貸したり借りたりする場合も、同様の許可が必要です。
これまで、この許可を受けるためには、取得したり借り受けたりしようとする人が一定面積以上の農地を耕作していること（最低耕作面積）が必要でしたが、2023年4月に農地法の規則が変更となり、最低耕作面積の制限はなくなりました。このため「退職金の一部で家庭菜園用の畑を買いたい。」というような希望も叶えられる可能性が出てきました。注：2
注：1　相続で所有権を移転する場合は、許可は不要です。
注：2　最低耕作面積の制限はなくなりましたが、「確実に農業を行う」と認められないときは許可にはなりません。単なる投機目的で農地を取得することはできません。

農地法第4条許可・届出

Aさんが所有している農地に、Aさん自らが住宅や工場などの建物を建てたり、駐車場にしたりするなど、農地以外に転用するときは、農地法第4条の許可を受けなければなりません。

市街化区域内の農地では「農地法第4条転用届出」となり、比較的簡単に転用可能ですが、市街化調整区域内の農地を転用しようとする場合には、転用目的次第では、都市計画法に基づく開発許可を同時に受けないと転用許可が得られないなどの制限があります。

農地法第5条許可・届出

Aさんが所有している農地をBさんが買い受け、買い受けたBさんがその土地に建物を建設したりするなど、農地以外に転用するときは、農地法第5条の許可を受けなければなりません。
市街化区域内の農地なら届出書を提出するだけですので、比較的簡易な方法で転用可能となります。

しかし、市街化調整区域内の農地については、4条許可と同様の厳しい制限があります。

農地の区分

【立地の基準】
都市計画法により定められた市街化区域、市街化調整区域のほかに、農地には次のような区分があります。

農業振興地域内農用地
農用地に指定されている農地を転用するには、後述の農用地区域指定除外手続きが必要です。

第1種農地
集団的に存在する農地その他良好な営農条件を備えている農地です。
第1種農地は、一部の例外を除き転用の許可を受けることはできません。

第2種農地
第1種農地ほどの集団性がなく、市街地として発展する可能性のある農地です。
第2種農地を転用するには、事業計画について「相当な理由、必要性、緊急性」などがあることが条件となっています。また、後述の第3種農地内に、転用候補地が見つけられなかった場合に転用が認められます。

第3種農地
都市的整備がされた区域内の農地、市街地にある農地です。原則として転用が許可されます。
だだ、第3種農地と認められるには、上水道管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が敷設された道路に接しており、且つ、概ね500ｍ以内に2以上の教育施設、医療施設などが存在していることが必要です。

農用地区域指定除外申請

農業振興地域の「農用地」に指定されている農地を農地以外に転用しようとするときはあらかじめ「農用地区域指定除外申し出」を市町村長宛にしなければなりません。

この除外を受けるためには、上述のように事業計画について「相当な理由、必要性、緊急性」などがあることが条件となっています。第1種農地で且つ農用地では、一部の例外を除いて除外が認められる可能性は低いです。

しかも、その審査は1年に1～2回程度しか行なわれませんので、早めの準備が必要です。
山県市の場合は、例年3月末日と9月末日が申し出書提出締め切り日となっており、審査結果が通知されるのは、通常申し出後6～8ヶ月後になります。
計画が認められ、首尾良く、申し出した農地が農用地指定区域から除外されたら、引き続き農地法第4条や第5条の転用許可申請を行うことになります。